お客様の疑問に対する回答をまとめました。
目次
1.費用やお金について
2.査定について
3.売却活動について
4.室内の内覧について
5.売却時の手続きについて
6.契約について
7.任意売却について
費用やお金について
- 売却するために必要な諸経費にはどんなものがあるの？
- 主なところでは、仲介手数料や抵当権の抹消費用、契約書に貼付するの印紙税などが 必要となります。また、売却によって譲渡益が発生するケースでは、所得税等がかかる場合がございます。
- 売却にかかわる税金なども教えてもらえるの？
- 制度の説明など、一般的な内容については担当者でもお答えすることが可能です。
個別ケースについての詳細なご相談は、税務署にお問い合わせいただくか、税理士などへご依頼くださいますようお願いいたします。
- やむを得ず売却を中止することになった場合、チラシなどの費用は払わなければいけないの？
- 基本的に、広告費についてご負担いただくことはございません。
- 売却することを断念しても、仲介手数料は払わなければいけないの？
- 仲介手数料はあくまで成功報酬ですので、ご売却が成立しない場合にお支払いいただくことはございません。
査定について
- 売却を決めないと価格査定はしてもらえないの？
- 売却が決まっていなくても問題ありません。査定した価格を参考にしてご売却のご決定をすることもできますので、お気軽にご相談ください。
- 価格査定は本当に無料なの？
- ご所有不動産のご売却を検討される方の査定に関しては無料です。お気軽にご相談ください。
- 査定金額はどのように決まるの？
- 一般的には市場動向や周辺の取引事例、売出事例を参考に、物件の特性や状況を加味して算出いたします。
- 査定金額で売り出さなければいけないの？
- 必ずしも査定価格である必要はありません。しかし査定価格は、不動産取引のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えた ノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものです。査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。売りに出される金額は、納得行くまで説明を聞き、担当者とよくご相談の上決められることをお勧めします。
- 売り出し価格はどのように決めるの？
- 査定価格を基に、お客様のご事情に合わせた売却プランをご提案させていただき、最終的にはお客様にご判断いただきます。
売却活動について
- 住みながら売却することはできるの？
- 可能です。実際にお住まいをご売却される方の多くが、住みながら売却をされています。ご購入希望のお客様をご案内する際にはご協力をお願いいたします。
- 賃貸中でも売却することはできるの？
- 可能です。賃貸借条件を引き継ぐことを条件として販売させていただきます。
- 販売活動ってどのようなことをするの？
- 当社ネットワークを通じた登録顧客へのご紹介、ホームページや新聞折込チラシ・住宅情報誌への掲載、オープンハウスの開催、 周辺住宅へのご紹介、指定流通機構（レインズ）への登録、不動産業者等への紹介などを実施いたします。
- ご近所に売却していることを知られたくない場合、どうやって販売活動するの？
- 当社にご登録いただいている豊富なご購入希望のお客様情報の中から条件の合う方に個別にご紹介します。またインターネットでの広告は、興味のある人以外の目に触れづらい特徴がありますのでおすすめいたします。
- どうしても一定期間内に売却したいが、何か良い方法はあるの？
- 当社では一定期間内にご売却が成立しなかった場合に、あらかじめ決めさせていただいた価格で当社が購入させていただく「買取制度」を用意しております。ご希望の場合はご相談ください。
室内の内覧について
- ご購入希望の方はいつ、どのように見学に来られるの？
- 見学の日時はあらかじめご連絡させていただきますので、突然お伺いすることはありません。また、オープンハウスを実施して、決められた日時に自由に見ていただくことも出来ます。
- ご購入希望の方が見学に来られたら何をすれば良いの？
- お部屋の第一印象が大事になりますので、次の３点の事前準備をお願いします。
１つ目はお掃除しておいてください。
２つ目は案内日は案内の前から窓を開け換気をしておいてください。
３つ目は各居室やバスルーム、トイレなどすべての明かりをつけておいてください。また、見学中にご購入希望の方から実際のご生活（夜道は暗くないですか。ご近所の方はどんな方がお住まいですか。など）について質問がある場合がありますので、お答えいただければ幸いです。
売却時の手続きについて
- 売却するために必要な手続きは？
- 国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づき、売り出し価格・売却活動期間などを記載した媒介契約を、お客様と当社との間で締結していただきます。
また、売主様が知っているご売却不動産の状況や買主様に引渡す設備の状態等について「物件状況等報告書」と「設備表」にご記入いただきます。
なお、売主様ご本人様であることを確認するため、権利証または登記識別情報通知書の確認をさせていただき、本人確認手続きを取らせていただきます。
- 代理人でも手続きできるの？
- 代理人でも手続きは可能です。
ただし、委任状などの書類が必要となりますので、担当者へお尋ねください。
- 権利証を紛失した場合、どうすれば良いの？
- 権利証を紛失した場合でも一定の手続きをすることにより問題なく売却することができます。ただし、手続きは司法書士等に依頼しますので、できるだけ早めに担当者へご相談ください。
契約について
- 重要事項説明ってどんなもの？
- 宅地建物取引業法上、不動産業者の宅地建物取引士が、契約が成立するまでの間に、売主様・買主様に対して売買物件や取引条件に関する一定の重要事項の説明をすることが義務付けられています。当社では所定事項が全て記載された「重要事項説明書」でじっくりご説明いたします。
- 不動産売買契約ではどのような手続きを行うの？
- 当社では、全宅連会員各社が使用する「売買契約書」を使用を基本とし、売主様・買主様双方にとって公平・公正・安心・安全な取引を行うため、売買契約書のご説明を行います。
売買契約書には、売買契約が成立した際に売主様と買主様がしなければならない約束事、例えば売主様の所有権移転、引渡しなどや買主様の売買代金の支払い義務、これらの義務を怠って契約が解除になった際の手付金の放棄や違約金の支払いなどの明確な取り決めなどが記載されています。
買い替えについて
- 買換えはどうやってすれば良いの？
- 買換えがうまくいくかいかないか、時間的な問題が一番のポイントとなります。
つまり、売却を先に行う「売却先行」と購入を先に行う「購入先行」のそれぞれのメリット・デメリットを理解した上で、お買換えプランを検討することが重要です。お客様の状況を判断のうえ、最適なお買換えスケジュールをご提案いたします。
- 売却先行と購入先行、どちらが良いの？
- どちらの場合にもメリット・デメリットがあり、一概には言えません。
売却先行では資金計画が立てやすい反面、希望に合う物件がなかなか見つからない、仮住まいが必要になるといったケースが考えられます。一方、購入先行では転居のスケジュールは立てやすいですが、売却が思うように進まない場合、資金繰りを心配する必要がでる可能性があります。
任意売却について
- 任意売却とはなんですか？
- 競売物件となりうる前に市場相場で物件を売却する方法です。
金融機関と連携を取ることが重要なので、お客様の同意が必要となります。
- 任意売却かかるメリットは？
- 毎月の住宅ローン返済から
開放されることが最大のメリットです。
1.高値で売却し借金を多く返済する事ができる
2.近隣の方に事情を知られず売却が出来る
3.売却にかかる費用を準備する必要が無い
などのメリットがあります。
- 任意売却にかかるデメリットは？
- 任意売却をするためには、債権者すべての同意が必要です。登記されている権利者ひとりでも任意売却を反対すると任意売却はできません。保証人がいる場合、保証人の同意が得られない場合、もしくは保証人と連絡がとれない場合任意売却が行えない場合があります。
- 競売って何？
- 競売とは、裁判所が不動産を強制的に売却することです。通常は、競争入札により、最も高い価格を入札した者が落札します。 落札者が裁判所に代金を納付した時点で不動産の所有権は落札者に移転します。 競売による売却はあなたが売主ではなく、裁判所が売主です。よって、一切の要望は聞き入れてもらえません。競売で不動産が処分されても住宅ローンは無くなりません。銀行は競売で回収できなかった不足分を債務者である持ち主に請求します。
- 任意売却にかかる費用はありますか？
- 費用はかかりません。もちろん相談費用も無料です。ご安心ください。
- 任意売却の期間は？
- 売却の依頼を受けてから、一般的には3か月程度が目安となります。
- 住宅ローンを滞納するとどうなるの
- 住宅ローンを滞納すると、最初は文書による督促が来ます。この時点で、必ず金融機関に支払いの相談（リスケジューリング）をして下さい。そのまま何も対策を講じないでいると、滞納３ヶ月位で事故案件として個人情報センターに通知、登録がされます。登録が完了するとクレジットカード等の使用ができなくなります。俗に言うブラックリストです。滞納3ヶ月から6ヶ月で今までの支払い期間の猶予がなくなる「期限の利益の喪失」となり、ローン残金全額の一括請求が金融機関又は、保証会社から通知されます。その後債権者は、不動産を差し押さえ競売の申し立てにより債権を回収します。
- 相談の場所は選べますか？
- お客様の希望に合わせて選べます。喫茶店、当社事務所にご来店、ご勤務先など希望に合わせて承ります。お時間に制限があれば、メール対応も行なっています。相談時間に関しても、お客様のご状況に合わせられますので、お気軽にご相談ください。
- 住宅ローンを滞納し競売の申立て通知が届きました。もう遅いのでしょうか？
- 競売の申立をされてもまだ間に合います。ご安心ください。ただし、このまま放置しますと手続きが進んでしまいますので、早急にご相談ください。現状から最善の方法をご提案します
