物件の囲い込みとは、お客さんから売却依頼を受けた物件を自社で抱え込み他社には紹介しないという問題で、古くから不動産業界では使われてきた技のようなものです。
不動産情報は共有されているとはいえません。
お客さんから不動産売却の依頼をうけた不動産会社は、その「物件」を自社だけで販売せず、不動産業界全体で情報を共有し、多くの会社で販売できるようにしなくてはなりません。
売却の媒介契約を受けた不動産会社が、故意に情報を隠したり独占することは法律で禁じられています。媒介契約を受けた場合、決められた期間内に物件情報を「不動産指定流通機構（レインズ）」へ登録する事が義務付けられています。
宅地建物取引業法の決まり
●専任媒介・・・・・・・・・・媒介契約締結の翌日から7日以内に登録されます。
●専属専任媒介・・・・・・・・媒介契約締結の翌日から5日以内に登録されます。
●一般媒介・・・・・・・・・・・・・ 売主様とのお約束日までに登録されます。
レインズとは、宅地建物取引業者(いわゆる不動産屋)間で不動産情報をパソコン等を端末として情報共有を行う情報システムのことです。
レインズは不動産業者みんなで共有しているデータベースのようなものです。ここへ登録することにより、他の不動産会社にも物件情報が行き渡り、数多くの購入希望者に紹介されます。（つまり、自社だけでなく、その他多くの会社の集客力・営業力が利用できるようになるということです。）
手数料のために情報を囲い込むんです
不動産仲介会社の主な収入源は、「仲介手数料」です。仲介の成功報酬です。
仲介手数料限度額の決まり
●200万円以下の金額・・・・・・・・・・成約価格の5.25％
●200万円以上400万円以下の金額・・・・成約価格の4.2％
●400万円以上・・・・・・・・・・・・・成約価格の3.15％
売却依頼を受けた不動産会社Ａは売主から仲介手数料を受取り、
購入依頼を受けた不動産会社Ｂは買主から仲介手数料を頂きます
しかし、売却依頼を受けた不動産会社Ａがもしも買主も見つければ、双方から手数料を頂けるので倍の収入になります。
正々堂々と登録し広く情報を流通させたうえであれば、売主・買主双方からの手数料も違法でもなんでもありません。
しかし売却依頼を受けた不動産会社Ａが「レインズに登録はするが、紹介はしない」これを業界用語で 「囲い込み」といいます。この物件の囲い込みがいま大きな問題となっています。
買いたい人がいますよ、と他の会社が仲介会社Aに連絡を入れたとしても、不動産会社Ａは「商談中です」とか「契約予定です」などと本当はそのような事実は何もないのに、嘘をついて全て断ってしまう行為なのです。
こうなると、他社の営業力を借りれず、自社だけで販売しなければなりません。自社だけの販売力なら売却が遅れることもあり、売主さんの売却機会損失や買換え先の喪失につながる可能性が充分にあります。
たとえば、資金的にきつくて売却する会社や家庭は、売却が遅れると(早く売れてくれないと)破綻の危機に直面します。
買い替えの場合は不動産が売れてくれないと買い替え計画が破綻してしまうことになります。
当社ではそうした物件の囲い込みを一切行いません。物件の囲い込みは商品を腐らす悪しき習慣です。
